Türkiye’de organize sanayi bölgelerinin yıllık ortalama kira artış oranı yüzde 111’e ulaştı. Adana, yüzde 189’luk artış oranıyla birinci sırada yer alırken, İzmir yüzde 176 ile ikinci, Manisa yüzde 175 ile üçüncü oldu.
TSKB (IS:TSKB) Gayrimenkul Değerleme, gerçek bölümün atardamarları ortasında bulunan, sanayi açısından yüksek hareketliliğe sahip 18 vilayetteki 31 organize sanayi bölgesinde (OSB) kira artışlarını araştırdı. Son yıllarda sanayi yapılarına yönelik talebin arttığına dikkat çekilen araştırmaya nazaran, bu gelişmenin hem arsa satış kıymetlerini hem de fabrika kira bedellerini etkilediği tabir edildi. Yıllık kira artışlarında Adana yüzde 189’luk artışla birinci sırada yer alırken, İzmir yüzde 176 artış oranıyla ikinci, Manisa ise yüzde 175’lik dilimde üçüncü oldu. Denizli yüzde 81 ile en düşük kira artış oranına sahip kent olurken, 31 OSB’nin ortalama artış oranı yüzde 111 olarak gerçekleşti.
“Lojistik avantaj talebi artırıyor”
Fabrika kiralarındaki artışta arsa tahsislerinin tamamlanmasıyla birlikte hudutlu fabrika arzı ve talep artışının değerli rol oynadığını belirten TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “2021 yılında gözlemlenen kıymetli orandaki artış nedeniyle baz tesirinin görüldüğü yerlerde ve tesislerin çoklukla mal sahipleri tarafından kullanıldığı OSB’lerde yıllık kira artışları sınırlanabiliyor. 2020 yılında yaşanan pandemi süreciyle birlikte öncelikle Marmara Bölgesi’nde görülen talep artışı, 2021 yılı prestijiyle öbür bölgelere kıyasla bu bölgede fiyatları daha çok artırdı. Bu durumun, kira seviyesi en yüksek OSB’lerin bu bölgemizde bulunmasının esas sebebi olduğunu söyleyebiliriz. Adana, İzmir ve Manisa’nın ise sahip olduğu lojistik avantaj doğrultusunda daha yüksek talep aldığını ve öbür OSB’lerin bulunduğu vilayetlerden olumlu ayrıştığını gözlemledik. Yıllık kira artışının en az gerçekleştiği vilayet yüzde 81 oranla Denizli olurken, yüzde 189’luk artışla ise Adana en fazla artışın yaşandığı bölge olarak dikkat çekiyor” diye konuştu.
“OSB’lerde yıllık arsa paha artışı ortalama yüzde 117”
Gayrimenkulün pazar bedelinin yatırımın bir yıllık kira kıymetine bölünmesiyle geri dönüş mühletinin hesaplanabildiğini açıklayan Maya, OSB’lerde ortalama geri dönüş mühletinin 2022 yılındaki ortalama bedeli olan 16,6 yıldan, 2023 yılında 18 yıla ulaştığına işaret etti. İnşaat maliyetlerinde yaşanan artışlar ve endüstriyel yapılara artan taleplerin geri dönüş müddetlerinde artışa yol açtığını belirten Maya, şunları kaydetti: “Marmara Bölgesi’nde geri dönüş mühletleri 14,5-17,5 yıl aralığında iken Karadeniz hariç başka bölgelerde geri dönüş müddetlerinin 17-21 yıl aralığında değiştiği görünüyor. Arsa kıymetlerinin doluluk oranının yüksek olması ise hudutlu arsa arzı ve talep artışından olumlu etkileniyor. Arsa paha artışlarında İzmir, Manisa üzere vilayetlerde talep artışı en kıymetli itici güç olurken, Kayseri ve Adana’da baz bedellerin düşük olmasının da güçlü artış oranlarında tesiri bulunuyor. Piyasası daha oturmuş olan ve yüksek satış ünite kıymetlerine sahip olan İstanbul ile yakın etrafında ise ortalamanın kısmen altında artış oranları gözlemleniyor. OSB’lerde yıllık arsa bedel artışına baktığımızda yüzde 117’lik bir ortalama görüyoruz. Yıllık arsa kıymet artışlarında Kayseri, İzmir, Antalya, Manisa ve Adana ön plana çıkarken, tüm bölgelerde enflasyonun üzerinde bir artış gerçekleştiği görülüyor.”
İzmir’de kira artışları güçlü biçimde sürüyor
Yeni gelişme alanları açılan yahut yeni kurulan organize sanayi bölgelerinde doluluk oranlarının düşük olduğunun görülebildiğine değinen Maya, “Çalışmaya husus OSB’lerin 8’i haricinde tamamında doluluk oranı yüzde 90’ın üzerinde yer alıyor. Doluluk oranının yüksek olması, gelecek devirlerde alternatif bir bölge oluşturulmaması durumunda kira bedellerinin üst istikametli artışını destekleyebilecek. Başka yandan, İzmir örneğinde doluluk oranlarının düşük olmasına rağmen gözlemlenen güçlü kira artışı, bölgeye talebin artış gösterdiğinin en bariz göstergelerinden biri. Tekirdağ’da son yıllarda OSB sayısı süratle artarak 14’e ulaşmakla birlikte, doluluk oranlarının öbür bölgelere kıyasla kısmen düşük olduğu dikkat çekiyor” diye konuştu.
Bu makale birinci olarak Ekonomim üzerinde yayımlanmıştır