Investing.com – ABD’de, başta ofis kesimi olmak üzere ticari gayrimenkullere olan talep kıymetli ölçüde yavaşlıyor ve bu nedenle boşluk oranları süratle yükseliyor. Çalışanlar ve patronlar COVID krizinden, kıymetli ofis alanlarından vazgeçildiğinde ve işler konuttan çalışıldığında işlerin çökmeyeceği sonucunu çıkardılar.
Ancak talebin düştüğü yerde, yalnızca kiralar düşmekle kalmıyor, birebir vakitte mülk kıymetleri de düşüyor. Bu hem mal sahipleri, hem de bankalar için bir sorun, zira binaların birden fazla Fed’in düşük faiz dönemi sırasında inşa edildi ve o zamanki yüksek emlak bedeli teminat olarak bölgesel bankalara gösterildi.
Şimdi bu teminat mevduatları daima azalırken, çok daha yüksek faiz oranlarıyla takip finansmanı ufukta görünüyor. Bankaların bilançolarını da istikrarsız bir pozisyona sokacak bir iflas dalgası yaklaşıyor.
Avrupa’da beşerler bunun büsbütün bir Amerikan sorunu olduğuna inanmak istiyor. Ne de olsa geçen kışı sakinlik, elektrik kesintileri ve kitlesel ayaklanmalar olmadan atlattılar. Fakat birçok vakit olduğu üzere, görünüş aldatıcıdır, zira Avrupa emlak piyasası yalnızca uçuruma hakikat gitmekle kalmıyor, çoktan hür düşüşe geçmiş durumda.
İsveç’in en büyük ticari mülk sahiplerinden biri olan (ST:SBB) için karanlık bir hafta oldu. S&P Küresel Ratings’in şirketin tahvillerini “çöp” düzeyine indirmesinin akabinde pay fiyatı son beş gün içinde yüzde 40’tan fazla düştü. 2021’in sonunda 17 milyar dolar piyasa bedeline sahip olan gayrimenkul şirketinin pahası şu anda yalnızca 1,5 milyar dolar.
Notun düşürülmesi otomatik olarak, 8,1 milyar dolarlık borcun finansman maliyetlerinin artmaya devam edeceği ve borsada süreç gören şirketin varlığını sürdürmesinin riske gireceği manasına geliyor.
Ve SBB bu sıkıntıda yalnız değil. Önümüzdeki 5 yıl içerisinde İsveçli emlak şirketleri 40.8 milyar dolarlık tahvilin vadesini doldurmak zorunda kalacak. Bunların %25’inin vadesi bu yıl dolacak.
Daha sıkı banka kredi şartları ve daha yüksek faiz oranları nedeniyle talep süratle düştüğü için İsveç’te konut emlak fiyatları şimdiden %15 oranında düşmüş durumda. Kendilerini güç durumda bulan ve satmak zorunda olanlar bunu lakin değerli indirimlerle yapabiliyorlar.
Yüksek faiz oranlarını kabul edecek alıcı ve kredi vermeye istekli banka yok.
Ve bir kere daha, İsveç’in iç pazarla fazla bir ilgisi olmadığını düşünmek üzere bir kusura düşülebilir. Lakin STOXX Europe 600 Real Estate Price net bir halde, Avrupa emlak piyasasındaki düşüş eğiliminin tüm boyutlarını gösteriyor. Endeks Ağustos 2021’deki doruğundan bu yana %45 kıymet kaybetti, bu da 140 milyar euroya denk geliyor.
Citi analisti Aaron Guy, düşen fiyatlar nedeniyle mevcut gayrimenkul kredileri için 178 milyar euro meblağında öz sermaye biçiminde yeni teminata gereksinim duyulacağını düşünüyor. Kredi verenlerin risklerini dengeleyebilmelerinin tek yolu bu. Sorun şu ki, piyasa kıymeti açısından ölçülen kıymet yalnızca 144 milyar euro.
Ne bankalar, ne de tahvil piyasaları, ucuz para devirlerinde spekülatif bir balon oluşturan sıkıntı durumdaki dala sermaye sağlamayacaktır. Bu da kaçınılmaz olarak fiyatların daha da düşmesine yol açacaktır.
Guy, Batı Avrupa için ticari emlak fiyatlarının kısa vadede aşağı taraflı potansiyelini %40 olarak belirtiyor.
Tüm bunlar halihazırda içler acısı görünse de, çok daha berbata gidebilir. Piyasa, enflasyonun kestirim edildiği üzere düşmesi halinde merkez bankalarının nakdî şartları yine gevşetmenin eşiğinde olduğunu düşünüyor. Sırf bu durum talebi körükleyecek ve fiyatların yükselmesine neden olacaktır.
Peki ya bu gerçekleşmezse, enflasyon yüksek kalırsa, faizler süratle düşmezse, balonlar patlarsa ve iktisat kitlesel işsizlikle sonuçlanan bir sakinliğe girerse?