Plymouth Industrial REIT (NYSE:PLYM) 2023 üçüncü çeyrek kar davetinde olumlu işletme metriklerini ve güçlü kiralama faaliyetlerini vurguladı. Şirket, 2023’te başlayacak kiralamalar için misal büyüme beklentileri ile çeyrek için nakit bazda kiralarda %24,1’lik bir artış bildirdi. Şirket, 2023’te sona erecek kira mukavelelerinin %93’ünden fazlasını tamamlamış durumda ve 2024’te sona erecek kira kontratlarında de ilerleme kaydediliyor. Şirket bu çeyrekte iki proje teslim etti ve kalan alan için etkin tekliflerde bulundu.
Görüşmeden çıkarılan kıymetli sonuçlar şunlardır:
- Plymouth Industrial REIT, disiplinli sermaye tahsisi yoluyla sermaye yapısını güzelleştirmeye odaklandı ve net borç artı imtiyazlı metriklerini muvaffakiyetle azalttı.- Şirket bir borç ödemesini tamamladı ve 2024’te daha fazla borçlanma yolunda ilerliyor.- Kiralama faaliyetleri güçlü kaldı, kira oranları arttı ve doluluk oranı ulusal ortalamadan daha yeterli performans gösterdi.- Şirket, faturalandırılan kiraların% 99’undan fazlasını tahsil etti ve faal kira erteleme muahedesi yok.- Plymouth Industrial REIT, pay başına 0,46 $ çekirdek FFO elde etti ve yıl için çekirdek FFO beklentilerini teyit etti.- Şirket, değişken oranlara maruz kalmayı azaltmak için bir faiz oranı takası yapmayı planlıyor.- Plymouth Industrial REIT, 5 kat ile 7 kat ortasında bir kaldıraç oranını sürdürmeyi hedefliyor ve yaklaşık 6,5 katlık bir oran hedefliyor.- Şirket, özkaynaklarının maliyetine uygun satın almalara açık, lakin ek spekülatif geliştirme planları yok.
Plymouth Industrial REIT (NYSE: PLYM), en büyük teminatlı borcunu ödemek ve teminatsız borcunu artırmak da dahil olmak üzere bilançosunda kıymetli iyileştirmeler yaptı. Şirket bu çeyrekte tıpkı mağazada nakit NOI büyümesinin %5,4 olduğunu bildirdi. Şirket ayrıyeten 2024 yılına yönelik kiralama faaliyetlerini de ele alarak potansiyel yenilemelerden ve yeni kiralamalardan bahsetti.
Şirket, bir alanı ikiye bölerek ve iflastan sonra kurulan yeni bir şirketle daha uzun vadeli bir muahede sağlayarak bir kira yine yapılandırmasını duyurdu. Kendilerine borçlu olunan tüm kirayı tahsil ettiler. Yüksek faiz oranları nedeniyle inşaat faaliyetlerindeki yavaşlamaya karşın, şirket gerçek gayrimenkul fırsatlarını bekliyor.
Jeff Witherell, yarar daveti sırasında, şirketin getiri ihtiyaçlarını tartıştı ve tahakkuk edici bir tedbir için yüksek tek haneli sayılara ulaşmayı hedeflediklerini belirtti. Ayrıyeten önümüzdeki çeyreklerde Chicago ve New Jersey’deki mülklerin satışı üzere elden çıkarma olasılığından da bahsetti. Şirketin stratejisi mülklerinin %70’ini kendi bünyesinde yönetmek ve önümüzdeki birkaç yıl içinde bu yaklaşımdan sonuç almayı öngörüyorlar. Şirketin kiracı izleme listesi kıymetli ölçüde değişmedi ve makus borçlarda kıymetli bir artış beklenmiyor.
InvestingPro Insights
InvestingPro’nun gerçek vakitli datalarından ve ipuçlarından yararlanarak, Plymouth Industrial REIT’in mevcut finansal durumunun anlık bir imgesini burada bulabilirsiniz. Şirket yaklaşık 931,59 milyon USD piyasa bedeline sahip ve son on iki ayda kârlı olmamasına karşın son beş yılda güçlü bir getiri sağladı. Bununla birlikte, şirketin toplam borcunun arka arda yıllar boyunca istikrarlı bir halde arttığını belirtmek gerekir.
InvestingPro’nun bilgileri ayrıyeten, Plymouth Industrial REIT’in gelir artışının yavaşladığını, 2023’ün 2. çeyreği itibariyle son on iki ayda %18,71’lik bir büyüme ve 2023’ün 2. çeyreğinde %9,39’luk bir çeyreklik büyüme olduğunu ortaya koyuyor. Şirketin F/K oranı -42,92 ve fiyat/defter oranı 2Ç 2023 prestijiyle 1,97’dir.
InvestingPro İpuçları açısından, Plymouth Industrial REIT’in pay başına çıkarını daima olarak artırmasına karşın, analistlerin şirketin bu yıl kârlı olacağını kestirim etmediklerini belirtmek çok kıymetlidir. Ayrıyeten, şirket yüksek bir FVÖK değerleme katsayısıyla süreç görüyor ve bu da çok bedelli olabileceğini gösteriyor.
Plymouth Industrial REIT’in finansal durumu hakkında kapsamlı bir görüş edinmek ve 100’den fazla InvestingPro İpucuna erişmek için InvestingPro’nun premium hizmetlerine abone olmayı düşünün.
Tam transkript – PLYM Q3 2023:
Operatör: Merhaba ve Plymouth Industrial REIT Üçüncü Çeyrek 2023 Yararları Konferans Davetine beğenilen geldiniz. Tüm iştirakçiler yalnızca dinleme modunda olacaktır. [Bugünkü sunumdan sonra soru sorma fırsatı olacaktır. [Lütfen bugünkü aktifliğin kaydedildiğini unutmayın. Artık konferansı SCR’den Tripp Sullivan’a devretmek istiyorum. Lütfen buyurun efendim.
Tripp Sullivan: Teşekkür ederim. Günaydın. Şirketin 2023 yılı üçüncü çeyrek sonuçlarının değerlendirileceği Plymouth Industrial REIT konferans görüşmesine beğenilen geldiniz. Bugünkü aramada Jeff Witherell, İdare Konseyi Lideri ve İcra Konseyi Lideri; Anthony Saladino, İcra Heyeti Lider Yardımcısı ve Finans Yöneticisi; Jim Connolly, Varlık İdaresi İcra Heyeti Lider Yardımcısı; ve Anne Hayward, Baş Hukuk Müşaviri olacak. Sonuçlarımız bu sabah açıklandı ve yarar basın bültenimiz, web sitemizin Yatırımcı Münasebetleri kısmında, Form 10-Q ve SEC’e sunulan ek belgelerimizde bulunabilir. Bu görüşmenin tekrarı, görüşmenin bitiminden kısa bir mühlet sonra 9 Kasım 2023 tarihine kadar izlenebilecektir. Tekrara erişim numaraları çıkar basın bülteninde verilmiştir. Bu davetin tekrarını dinleyenler için, burada yapılan açıklamaların bugün, 2 Kasım 2023 itibariyle geçerli olduğunu ve bu davetten sonra güncellenmeyeceğini hatırlatırız. Bu davet sırasında, portföyümüzün gelecekteki performansı, potansiyel satın almalar, elden çıkarmalar ve öteki yatırımlar, gelecekteki temettüler ve finansman faaliyetleri ile ilgili tabirler de dahil olmak üzere, yaptığımız kimi yorumlar ve tabirler menkul değerler yasalarında öngörülen manada ileriye dönük sözler olarak kabul edilebilir. Tüm ileriye dönük beyanlar, Plymouth’un bu konferans görüşmesi tarihi itibariyle kararını temsil eder ve gerçek sonuçların mevcut beklentilerimizden kıymetli ölçüde farklı olmasına neden olabilecek risklere ve belirsizliklere tabidir. Yatırımcıların, şirketin SEC’e yaptığı müracaatlarda açıklanan risk ve öteki bilgiler de dahil olmak üzere şirket tarafından yapılan çeşitli açıklamaları dikkatlice incelemeleri tavsiye edilir. Ayrıyeten, çekirdek FFO, AFFO ve düzeltilmiş FAVÖK dahil lakin bunlarla sonlu olmamak üzere muhakkak GAAP dışı ölçütleri de tartışacağız. Bu GAAP dışı ölçülerin tarifleri ve en karşılaştırılabilir GAAP ölçüleriyle mutabakatları SEC’e yaptığımız müracaatlarda yer almaktadır. Artık kelamı Jeff Witherell’e bırakıyorum. Lütfen buyurun.
Jeff Witherell: Teşekkürler, Tripp. Herkese günaydın ve bugün bize katıldığınız için teşekkür ederim. Üçüncü çeyrek faaliyet ölçütlerimiz, Altın Üçgen’de yer alan mülklerimizin geniş bir kullanıcı yelpazesinden gelen talebi yakalamak için yeterli bir pozisyonda olduğuna dair inancımı pekiştiriyor. Bu çeyrekte kiralarda nakit bazda %24,1’lik bir artış yaşadık ve 2023’te başlayacak tüm kiralamalar için %20’nin üzerinde olmasını bekliyoruz. Bu oran, %18 ila %20 ortasında belirlediğimiz piyasa bedelinin en üst hududunda yer alıyor. Ayrıyeten 2023’te sona erecek kiralamalarımızın %93’ünden fazlasını ele aldık ve 2024’te sona erecek kiralamalar konusunda da oldukça ilerleme kaydettik. Yılın birinci üç çeyreğinde nakit bazda %6,8’lik artış ve %98,6’lık tıpkı mağaza doluluk oranıyla organik büyüme de yolunda gitmeye devam ediyor. Altın Üçgen pazarlarında, müspet alan emilimi, devam eden pazar kirası artışı ve alan çeşidimiz ve boyutumuz için uygun arz-talep ortamı görüyoruz. Bu ay NAREIT’ten evvel Altın Üçgen hakkında yeni bir beyaz kitap yayınlamayı bekliyoruz, lakin bu pazarlarda önümüzdeki yıllarda onshoring ve nearshoring ile ilgili kıymetli bir talep olması gerektiğini gösteren daha fazla yatırım görmeye devam ettik. Düşük metrekare bazında hakikat pazarlarda yer almaya devam ettiğimize ve bu pazarlara daha fazla erişime muhtaçlık duyan yahut daha fazla marj odaklı çalışabilecek kiracılara cazip alanlar sağlayabileceğimize inanıyoruz. Geliştirme programımızda bu çeyrekte iki projeyi teslim ettik. Bunlardan birincisi Atlanta’daki ikinci binamız olup, Eylül ayında 72.000 metrekarelik yeni bir kira mukavelesi imzalanmıştır. Alanın geri kalanı için değerlendirilmekte olan tekliflerimiz var. Öbür bina ise Jacksonville’de yer alıyor ve burada da Eylül ayında başlayan tek bir kiracımız var. Faz 1 geliştirme programımızdaki son binamız Jacksonville’de üretim kademesindedir. Büsbütün kiralanmış durumda ve 2024 yılının ortalarında teslim edilmesi bekleniyor. Daha evvel de belirttiğimiz üzere, kiracıların bu yeni alanla ilgili karar vermeleri biraz daha vakit alıyor, lakin yeni gelişmelerde kiralanacak esasen iki alanımız kaldı ve her ikisi için de değerlendirilmekte olan faal tekliflerimiz var. Disiplinli sermaye tahsisi yoluyla sermaye yapımızı güzelleştirmek bizim için kıymetli bir teşebbüs olmuştur. Bu çeyrekte A Serisi imtiyazlı pay senetlerinin elden çıkarılması, ATM programının NAV’ımıza yakın fiyatlarla stratejik olarak yürütülmesi ve Chicago’daki bir endüstriyel binanın kıymetli bir kar karşılığında elden çıkarılmasıyla bu güzelleştirmeye olan bağlılığımızı gösterdik. Bu kararların bir sonucu olarak, net borç artı imtiyazlı metriğimizi üst üste altıncı çeyrekte de düşürdük. Çeyrek sonu itibariyle 6,7 kat olan bu oranla, yılsonu amacımız olan 7 katı planlanandan evvel aştık. 2024’te kademeli olarak daha fazla borç azaltma yolunda ilerliyoruz. Dün ayrıyeten AIG kredisinin ödenmesiyle en büyük borç vademizi de hallettik. Detayları Anthony’ye bırakacağım, lakin yılın başında borcumuzu takas etmeye yönelik teşebbüslerimizin bizi âlâ bir pozisyona getirdiğini belirtmek isterim. Bir an için Eylül ayındaki elden çıkarma sürecine odaklanmak istiyorum. Daha evvel gayrimenkul kararları için potansiyel elden çıkarma adayı olabilecek birkaç mülk belirlemiştik. Bu faktörlerden biri, mülk sahibi-kullanıcı için daha mantıklı olup olmadığıydı ve 6510 West 73rd Street, Chicago’da durum böyleydi. Bu mülkü 19,9 milyon $’a sattık, bu da metrekare başına 65 $’lık bir fiyattı ve yerinde NOI üzerinden %4,9’luk bir sermaye oranı ve altı yıllık bir bekleme müddeti boyunca %31,1’lik bir IRR sağladı. Mülk üzerindeki bir ipoteği ödedikten sonra, Seri A imtiyazını ortadan kaldırmak için ATM gelirleriyle birleştirmek üzere yaklaşık 14 milyon $ net gelir elde ettik. Yılsonuna kadar 16,8 milyon $’a satmak üzere mukavelesi imzalanmış bir öteki elden çıkarma sürecimiz daha var. Bu mülk New Jersey’deki tek varlığımızdır ve satıştan öbür bir karla sonuçlanacaktır. Bu beklenen satış, borç geri ödemesi ve/veya satın almalar için ek gelir sağlıyor ve daha evvel belirlediğimiz bir diğer faktör olan ölçeğimizin olmadığı bir pazarı ortadan kaldırıyor. Gayrimenkul nedenleriyle artık elimizde tutmak istemediğimiz binaları değerlendirmeye devam edeceğiz. 2023’ün geri kalanında, geliştirme programında kalan alanlarımızı kiralamaya ve mevcut portföyde önümüzde bulunan kiralama fırsatlarından yararlanmaya odaklanmamızı bekleyebilirsiniz. Ayrıyeten, ek elden çıkarma süreçlerinden elde edeceğimiz gelirleri borcu azaltmak ve/veya satın alma süreçlerini finanse etmek için nasıl kullanabileceğimizi ve bizi başarılı bir 2024’e nasıl hazırlayabileceğimizi detaylı bir biçimde incelemeye devam edeceğiz. Jim, neden kiralama faaliyetleri hakkında biraz bilgi vermiyorsun?
Jim Connolly: Teşekkürler Jeff. Günaydın. Öncelikle üçüncü çeyrekte başlayan ve daha evvel imzaladığımız kiralamalara değinmek istiyorum. Üçüncü çeyrekte başlayan kiralamalarda toplamda nakit bazında %24,1’lik bir kira artışımız oldu. Ekteki bültende yeni kiralamalarda %25,9’luk, yenileme kiralamalarında ise %23,6’lık bir artış yaşandığını göreceksiniz. Bu çeyrekte yenilenen kiralamaların %68’i mukaveleye bağlı kira artışlarıyla ilişkilendirildi ve bu da genel yenileme oranı artışını etkiledi. Geliştirme programıyla ilgili olarak, Georgia’da beş yıllık, 72.000 metrekarelik bir kira mukavelesi imzaladık ve 180.000 metrekarelik bir tesisin bakiyesini faal kiracılar takip ediyor. Cincinnati’de ise 47.000 metrekarelik beş yıllık kira kontratı ve 155.000 metrekarelik tesisimizi imzaladık ve kalan alanı doldurmak için yakın ve öteki anlaşmalarımızı yaptık. Her iki kira kontratı de üçüncü çeyrekte başladı ve geliştirme programımızda şimdi kiralanmamış olan 215.000 metrekarelik alanın tamamı için değerlendirilmekte olan faal tekliflerimiz var. Yılbaşından bugüne kadar, 2023’te sona ermesi planlanan toplam alanın %93,5’inden fazlasını ele aldık. 2023’te başlayacak tüm kiralamaları topladığımızda, nakit bazında toplamda %20,1’lik bir artış yaşayacağız. Şu ana kadar 2023 yılı için kira yenileme oranı %67,5’tir. Yılın birinci üç çeyreğinde yenilenen kiralamaların %12,5’i kontrata bağlı artışlardır. Toplam portföy doluluk oranı %97,6 ve tıpkı mağaza doluluk oranı %98,6’dır; her ikisi de 2. çeyreğe nazaran hafif bir düşüş göstermiştir, lakin Ekim ayında doluluk oranı tüm portföy için %98’e yükselmiş ve birebir mağaza için %98,6’da kalmıştır. Gördüğünüz üzere, kira oranlarının hızlanmaya devam etmesi ve doluluk oranının ulusal ortalama olan %95,6’nın üzerinde seyretmesi sayesinde güçlü kiralama faaliyetlerinden faydalanmaya devam ediyoruz. 2024 yılına dönecek olursak, 2024 yılında sona erecek birinci kiralamaların %34’ünden fazlasını şimdiden kiraladık. Bu kiralarda nakit bazda toplam %14,3, yenilemeler için %13,9 ve yeni kiracılar için %31,8’lik bir artış yaşayacağız. Bu kira artışı, geçen yıl bu vakitler 2023’teki birinci kira mukavelelerimizin karma bazda %10,3 arttığı periyotla kıyaslandığında olumludur. Bu süreçler için yenileme yüzdesi %74’tü ve yenileme kiralamalarının %43’ü kontratlı yenilemelerle alakalıydı. Pazarlarımız için öngörülen güçlü kira büyümesi ile 2024 kira spreadlerinin 2023’e emsal olması bekleniyor. Pandemiden bu yana neredeyse her çeyrekte olduğu üzere, 3. çeyrekte de faturalandırılan kiraların %99’undan fazlasını tahsil ettik ve şu anda etkin kira erteleme muahedemiz bulunmuyor. Bu noktada finansal sonuçları tartışmak üzere kelamı Anthony’ye bırakıyorum.
Anthony Saladino: Teşekkürler Jim. Üçüncü çeyrekte pay başına 0,46 dolarlık çekirdek FFO elde ettik; bu da kiralama spreadlerindeki ardışık güzelleşme, Jacksonville ve Atlanta üzere 1. Kademe geliştirmelerimizin katkıları, beklenenden biraz daha düşük faiz sarfiyatı ve daha düşük profesyonel fiyatlar ve kurumsal işletme sarfiyatları sayesinde gerçekleşti. Jeff’in de belirttiği üzere, ATM’yi stratejik olarak kullanmamız ve Seri A’yı itfa etmek ve ödenmemiş limit bakiyesinin bir kısmını geri ödemek için bir varlık elden çıkarmamız sayesinde net borcun yıllık düzeltilmiş FAVÖK’e oranını 7 katın altında tutmaya giden yol hızlanmıştır. Seri A bilançomuzda ele alınacak son imtiyazlı araç olduğu için net borç ve net borç artı imtiyazlı metriklerimiz artık birbirine yaklaşmıştır. Üçüncü çeyreği net borcun FAVÖK’e oranı 6,7 kat olarak tamamladık ve üst üste altıncı çeyrekte de borçluluk oranımızı düşürdük. Birebir devir sonu itibariyle borcumuzun %93’ü sabit faizli yahut faiz takası yoluyla sabitlenmiş olup, toplam yüklü ortalama borç maliyeti %4,01’dir ve toplam borcun %58’i teminatsızdır. Çeyrek sonunun akabinde, ödenmemiş toplam borcumuzun yaklaşık %12’sini temsil eden en büyük teminatlı borç anapara fiyatımız olan AIG Kredisinin ödenmesiyle bilançoda kıymetli bir gelişme daha kaydettik. 1 Kasım’da AIG Kredisi’nin tamamını geri ödedik; bu fiyat, kredi emanetlerinin özgür bırakılmasından sonra 106,9 milyon dolardı. Yıl boyunca bu krediyi geri ödemek için çok sayıda seçeneği dikkatle inceledikten sonra ve yatırım yapılabilir bir bilanço için bizi en uygun nasıl konumlandırabileceğimizi göz önünde bulundurarak, gelirler için teminatsız kredi imkanımızı kullanmaya karar verdik. Çok yakın bir gelecekte, vadesi Ağustos 2025’te dolacak olan kredimizin kalan vadesi ile eşleşen, üç karşı taraf ortasında yaklaşık 100 milyon $ nominal bedelli bir faiz oranı takası gerçekleştirmeyi öngörüyoruz. Bu yolu izleyerek, değişken orana maruz kalma riskimizi azaltırken opsiyonelliği koruduk, teminatsız bazda borcumuzu ödenmemiş toplam borcun %58’inden %70’ine yükselttik ve Ağustos 2025’e kadar 19 milyon dolar hariç tüm borç vadelerini ortadan kaldırdık. Ayrıyeten, önümüzdeki beş ila yedi yıl boyunca daha yüksek faiz oranlarına kilitlenmek yerine, bu tesisin dilimlerini potansiyel elden çıkarma gelirleriyle ödeme esnekliğine sahip olacağız. Birebir mağazada nakit NOI büyümesi çeyrekte %5,4 ve yılbaşından bugüne %6,8 olarak gerçekleşti. Üçüncü çeyrekte, temel olarak yüksek emlak vergileri ve beklenenden daha yüksek gelen yıllık bakım sarfiyatları nedeniyle işletme sarfiyatı baskısı gördük, bunların birçoklarını yıl sonu sarfiyat mutabakatlarının bir kesimi olarak geri kazanmayı umuyoruz. Yıl için temel FFO beklentimizi bir defa daha teyit ettik ve yılın geri kalanında doluluk oranında kayda kıymet bir düşüş olmamasının da yardımıyla, geri kazanımların artan işletme sarfiyatlarına ahenk sağlamasını beklediğimiz için tıpkı mağaza NOI aralığımızı sabit tuttuk. Faiz masrafları için tüm yıl aralığımız değişmemiştir. Bununla birlikte, yıl için genel sarfiyat beklentileri 14,2 milyon ila 14,6 milyon dolar aralığına düşürülmüştür. Operatör, artık soru almaya hazırız.
Operatör: Çok teşekkür ederiz. Birinci sorumuz KeyBanc Capital Markets’dan Todd Thomas’tan geliyor. Lütfen buyurun.
Todd Thomas: Merhaba, teşekkürler. Günaydın. Ben yalnızca geliştirme kiralamalarına değinmek ve kiracı talebi ve bilhassa Fisher Park 1 ve New Calhoun II’de kimi kiralamaların yapılmaya devam etmesi için potansiyel vakit çizelgesi hakkında biraz daha detay sağlayıp sağlayamayacağınızı görmek istedim?
Jim Connolly: Evet, ben Jim. Cincinnati’de iki potansiyel adayla yakın temas halindeyiz ve önümüzdeki birkaç hafta içinde kimi hareketlenmeler bekliyoruz. Binanın çoklu kiralanması orada daha geniş bir fırsat yelpazesi yarattı. Georgia’da, harmanlanmış besin eserleri üreten bir besin üreticisi ile kiralama konusunda çok yaklaştık. Georgia Elektrik Yönetimi ile güç kaynağı sıkıntılarını çözmek için çalışıyoruz ve kısa müddet içinde bir kira mukavelesi imzalamayı umuyoruz.
Todd Thomas: Pekala, bundan sonra yeni başlangıçlar hakkında nasıl düşünmeliyiz? Yılsonundan evvel yahut 2024’ün başlarında gerçekleştirmeyi düşündüğünüz rastgele bir şey var mı?
Jeff Witherell: Todd, ben Jeff. Hazırladığımız konuşmada da belirttiğimiz üzere, Faz I geliştirme programımız temelde tamamlandı. Jacksonville’de inşaatı devam eden ve kiralanmış bir binamız var. O da 2024’ün başlarında teslim edilecek. Daha fazla spesifik geliştirme yapmayacağız. Lakin Cincinnati’de 200.000 metre kare alanımız var. Potansiyel bir “build-to-suit” ile görüşüyoruz. Yani önümüzdeki 12 ila 14 ay içinde başlayacağımız tek şey bunlar olacak, biliyorsunuz, muhtemelen katiyen yap-suite projelere bakacağız. Yani üzerinde inşaat yapabileceğimiz dört ya da beş toprağımız var ve odak noktamız bu.
Todd Thomas: Tamam. Ve sonra Anthony, bilanço ve genel kaldıraç hakkında yorum yaptın, bahsettiğin üzere epeyce fazla geldi. Yani, bilirsiniz, 7 kat eşiğinin altındasınız. Kaldıraç açısından bir sonraki maksadınız nedir ve elden çıkarma ve geliştirme sınırındaki ek kiralamalardan sonra önümüzdeki birkaç çeyrekte nerede olmayı bekliyorsunuz? Teşekkürler, Todd.
Anthony Saladino: Evet. Teşekkürler, Todd. Maksadımızın 5 kat ile 7 kat ortasında sürdürülebilirlik olduğunu daha evvel de söylemiştik. Kıymetli ilerlemeler kaydettik ve sizin de belirttiğiniz üzere 7 kat maksadımızın altında kaldık. Gelişme 1924’te istikrara kavuştuğunda, yarı yarıya bir düşüş için mutlaka bir fırsat var. Hasebiyle bir sonraki amacımız, 6,5 kat civarında ve tahminen de bunun çabucak altında sürdürülebilirlik olacaktır.
Operatör: Bir sonraki soru Baird’den Nick Thillman’dan geliyor. Lütfen devam edin.
Nick Thillman: Hey, günaydın çocuklar. Tahminen Jeff ya da Jim’e bir sorum olacak. Yalnızca 2024 kiralamalarında 2,2 milyon feet kare kiraladınız. FedEx, bağlantı, test tasarımı üzere bilinen kimi büyük mühletler, şu ana kadar yaptıklarınızda bunlardan rastgele biri ele alındı mı yahut tahminen de bu iki ferdî kiralamada bir renk var mı?
Jim Connolly: Evet, yani önümüzdeki yıl sona erecek olan daha büyük alan, natürel ki FedEx, yenileme bildirim tarihi önümüzdeki yılın 1/31’i. Potansiyel yenileme konusunda onlarla görüşmeye başladık ve yıl sonundan sonra farklı bir gelişme duymayı bekliyoruz. Uygulanabilir tedarik ile çalışıyoruz, ki [Anlaşılamıyor], bu bina hayli dolu. Oradaki operasyonlar güçlü. Bu alanda bir yenileme olmasını bekliyoruz, bu alan 330,000 feet kare. Silver Line’ın taşınacağı biliniyor ve biz de bu alanı pazarlamak için çalışıyoruz. Elimizde çeşitli büyüklüklerde altı ila sekiz potansiyel müşteri var ve bunları alana nasıl sığdırabileceğimizi görmeye çalışıyoruz. Ayrıyeten komşu kiracı da mevcut kira kontratını uzatmak ve potansiyel olarak bu alanın bir kısmına da genişlemek için bize başvurdu. Boşaldığı bilinen bir başka bina ise St. Louis’deki 140.000 metrekarelik [Indiscernible] binası. Birinci çeyreğin başlarında bu mevzuda bir süreç yapmayı bekliyoruz.
Nick Thillman: Bu çok yardımcı oldu. Tahminen yalnızca FedEx yahut bu büyük kutulardan kimileri hakkında, açıkçası haberlerde yeni arzın daha büyük kutularda olmasıyla ilgili çok şey var. Tahminen de geliştirme kiralarının ne olacağını söylemek için yerinde kiralar nedir?
Jim Connolly: Büyük kutularda hala yeni gelen eserlerden daha düşük olduğumuzu biliyorsunuz. Bunun bizim için bir avantaj olduğunu düşünüyorum. Alışılmış ki portföyümüzün büyük bir kısmı, yeni arzın devreye girmesine karşı yeterli pozisyonlandırılmış durumda ve muhtemelen %20’ye varan bir indirim kelam konusu.
Nick Thillman: Ve tahminen Anthony için, evvelki çeyreklerde AG Kredisini daha inançlı bir borçla yine finanse etmekten bahsetmiştiniz. Bu daha çok yatırım yapılabilir bilançoya hakikat çalışmanın bir faktörü müydü yoksa inançlı borcun fiyatlandırması başlangıçta düşündüğünüz kadar âlâ olmayabilir mi?
Anthony Saladino: Kararda her iki faktör de rol oynadı. Açıkça görülüyor ki inançlı borçla ilgili fiyatlandırma yükselmiş durumda. Ayrıyeten teminatlı borçlarda opsiyonelliğin olmaması da güzelimize gitmedi. Sınırın 6,5 civarında olması gereken kısmını hedge ettiğimizde, bunun 4,8 artı tesis spread’imiz üzere bir hedge oranına denk geldiğini düşünüyoruz. Münasebetiyle bunun günümüz alternatiflerine kıyasla düzgün fiyatlandırılmış olduğunu düşünüyoruz. Evet, kısa vadeli, lakin bizi iki yıl sonra daha az değişken bir faiz oranı ortamına götürecek bir köprü vazifesi görüyor.
Operatör: Bir sonraki soru BMO Capital Markets’tan John Kim’den geliyor. Lütfen devam edin.
John Kim: Teşekkür ederim. ’23 beklentiniz dördüncü çeyrekte FFO ve tıpkı mağaza NOI’sinde 0,48 dolar ve NOI cephesinde %9,5’lik bir artış manasına geliyor. Çıkarlara yardımcı olabilecek birtakım gelişmelerin olduğunu biliyorum, lakin dördüncü çeyrek zımni beklentilerinize ulaşmak için bize birtakım itici güçlerden bahsedebilir misiniz?
Jeff Witherell: Evet, muhakkak John. Üst gelirlerde küçük bir artış olacak. Dördüncü çeyrekte kimi süreksiz boşluklarımız doldu, fakat asıl öykü hakikaten toparlanma. Bahsettiğimiz üzere, birebir mağaza üzerinde, beklenenden daha yüksek olan emlak vergileri ve bakım masrafları ve daha az ölçüde, hepsi büyük ölçüde geri kazanılabilir olan sigortaya atfedilebilecek bir azaltıcı tesir vardı. Ve biliyorsunuz, biz bu eski kiralamaları yaparken, Jim’in grubu bunları daha uygun kira cinslerine dönüştürmek için hakikaten düzgün bir iş çıkarıyor. Dördüncü çeyrekte son [Anlaşılamadı] süreçlerimizi tamamladığımızda bu durumun hızlandığını göreceğiz. Ve ileriye dönük olarak, 2024 ve sonrasında geri kazanımlarda düzgünleşme göreceğiz.
John Kim: ’24 kiralama faaliyetlerinden ve elde ettiğiniz kira farklarından bahsederken, ’23’te daha mütevazı bir düzeyde başladığınızı ve daha sonra bu nakit kiralama farklarının yıl içinde hızlandığını belirttiniz. Sanki bu dinamik hakkında yorum yapabilir misiniz? Bu, bir yıl evvelki yeni kiralamalara karşı yenilemelerin karışımının bir işlevi mu? Ve ’24’te de emsal bir hızlanma görüyor musunuz?
Jim Connolly: Evet, motamot o denli. Yenilemelerin birden fazla devreye giriyor ve kimilerinde sabit oranlı yenilemeler var. Sanırım mevcut yenilemelerin yaklaşık %40’ı sabit faizli kiralamalardan oluşuyor. Yani bunlar erken devreye giriyor ve oranı düşük bir düzeyden başlatıyor ve daha sonra piyasa oranlarını dahil ettikçe genel oran yükseliyor. Teşekkür ederim.
John Kim: Tamam, bir tane daha sıkıştırabilirsem, elden çıkarmanızda elde ettiğiniz %4,9’luk sermaye oranı, bunun bir kullanıcıya gittiğini biliyorum, lakin bu varlığın piyasa kıymeti neydi?
Jim Connolly: Chicago’da Mark-to-Market onlu yılların ortalarında.
Jeff Witherell: Evet, John yalnızca bir hatırlatma olarak, bu yerinde NOI’ye dayanıyordu. Büsbütün stabilize edilmiş bazda, muhtemelen %6 civarında bir getirisi var.
Operatör: Bir sonraki soru Truist’ten Anthony Hau’dan. Lütfen devam edin.
Anthony Hau: Merhaba arkadaşlar. Soru için teşekkürler. Memphis’te doluluk oranının düştüğünü fark ettim, sanırım %2,3’ü tekrar yaratılıyor, bu mevzuda renk verir misiniz?
Jim Connolly: Evet. Bir kiracımızın ödeme sorunu vardı ve iflas etti, biz de kira kontratını tekrar yapılandırdık. Böylelikle o alanı ikiye böldük. Ekstra alan kısa müddet evvel piyasaya çıktı ve iflastan sonra kurulan yeni bir şirketle daha uzun vadeli bir muahede yaptık. Bunun bir kesimi olarak bize borçlu oldukları tüm kirayı da tahsil ettik.
Anthony Hau: Sakıncası yoksa, bu hangi dal? 3PL üzere bir şey mi yoksa?
Jim Connolly: Sanırım daha çok matbaacılıktı.
Anthony Hau: Tamam. Teşekkürler.
Jeff Witherell: Teşekkür ederim.
Operatör: Bir sonraki soru B. Riley Securities’den Bryan Maher’den geliyor. Lütfen devam edin.
Bryan Maher: Teşekkürler ve günaydın. Benden yalnızca bir iki soru, pazarlarınızdaki inşaat faaliyetlerinde yüksek faiz ortamına bağlayabileceğiniz rastgele bir yavaşlama görmeye başladınız mı?
Jeff Witherell: Hey Brian, evet katiyen. Yani bence bu da bunun bir kesimi ve gördüğünüz üzere büyük kutularda biraz yumuşama var. Columbus’un birtakım bölgelerinde bile 700.000, 800.000 milyon metrekarelik binaların orada durduğunu görüyorsunuz. Yani bence bu ikisinin bir kombinasyonu.
Bryan Maher: Kaldıraç oranını başarılı bir halde düşürdüğünüz için sizi tebrik ederim. Bu durum yeni satın almalara bakma iştahınızı artırıyor mu? Şayet öyleyse, bu nakit ve borcun bir kombinasyonu ile mi finanse edilecek, yoksa kimi sermaye geri dönüşüm faaliyetlerine mi yöneleceksiniz?
Jeff Witherell: Sanırım belirttiğimiz üzere kaldıraç oranını artırmayacağız. Yani dışarı çıkıp sınır üzerinde mülk satın almaya başlamayacağız ve kaldıraç oranını yükseltmeyeceğiz. Yani bu türlü bir şey olmayacak. Ayrıyeten şu anda sulandırıcı sermaye ihracı yapmayacağımızı da belirttik. Yani oraya çıkmakla ilgilenmiyoruz. Özkaynaklarımızın maliyetiyle eşleşen mutabakatlar gördüğümüzde, bunu katiyen değerlendireceğiz. Piyasada hala biraz yumuşama görüyoruz. Satıcılar tarafından çekilen muahedeler görüyoruz. Ülkenin makul bölgelerinde hala azalıyor üzere görünen birtakım negatif kaldıraçlar var. Bunun yeterli bir strateji olduğundan pek emin değilim, fakat birtakım beşerler bunu kullanıyor. Bu yüzden bu hususta gerçek bir iştahımız olduğunu sanmıyorum. OP üniteleri olan şahıslarla görüşmelerimiz devam ediyor. Yani bir sürü görüşme yapıyoruz fakat mutlaka kaldıraç oranını yükseltmeyeceğiz. Sorunuzun kaçırdığım ikinci kısmı bu muydu?
Bryan Maher: Hayır, bilirsiniz, temel olarak, bilirsiniz, sermaye geri dönüşümünü nasıl finanse edersiniz? Bunu çabucak hemen ele aldınız. Hepsi bu kadar. New Jersey’den çıktığınız için de tebrikler.
Jeff Witherell: Evet, teşekkür ederim.
Operatör: Bir sonraki soru Colliers’dan Barry Oxford’dan. Lütfen buyurun.
Barry Oxford: Kusursuz. Hey, Jeff, satın almalara değindin, lakin şunu mu söylüyorsun, bak, piyasada kimi ikinci el fırsatları var, lakin bak, genel olarak fiyatlandırma açısından gördüklerimi beğenmiyorum?
Jeff Witherell: Bence durum bundan daha nüanslı Barry. Evet, pay senedi fiyatlarının son vakitlerde çok fazla hareket ettiği muahedeler görüyoruz, fakat çok uzak geçmişte değil. Yaratıcı mutabakatlar gördüğümüz bir noktadayız, biliyorsunuz yeniden her vakit yaptığımız üzere gayrimenkule sıkı bir biçimde bakacağız, CapEx gereksinimleri vesaire, bu yüzden orada tekrar çok çatallı bir pazar var, kimi pazarlarda hala çoklu teklif verenler ve negatif kaldıraç görüyoruz ve başka pazarlarda satıcıların aradıkları fiyatı alamadıklarını ve piyasadan çıkardıklarını görüyoruz. Ayrıyeten çaresiz beşerler da görüyoruz. Sıkışmış beşerler var. Yine finanse etmek zorundalar. Daha fazla sermaye koymayacaklar ve piyasada ne varsa onu alacaklar. Münasebetiyle bizim için kıymetli olan her zamanki üzere gerçek gayrimenkulü bulmak ve bunun çıkarlı olduğundan emin olmak.
Barry Oxford: Hakikat, tamam…
Jeff Witherell: Lakin yanıt şu ki piyasada çok fazla eser yok. Bu çok açık.
Barry Oxford: Evet, lakin pazarın size gelmesini bekliyorsunuz üzere görünüyor.
Jeff Witherell: Bu yanlışsız.
Barry Oxford: Evet. Jeff, arz konusunda, arzın / teslimatların pazarlarınıza sızdığını görüyor musunuz, yoksa ulusal sayıların gösterdiği kadar değil mi?
Jeff Witherell: Bence yalnızca bir pazardan çok alt pazar bazında bakmanız gerekiyor. Yani, Chicago üzere bir pazarı ele alırsak, Chicago’da 21 alt pazar var, tamam mı?
Barry Oxford: Gerçek.
Jeff Witherell: Bence kıymetli olan pazar değil, binanın büyüklüğü. Jim’in de dediği üzere, 70.000 metrekarelik bir alanımız var ve üç ya da dört teklif alıyoruz. Binanın 800.000 metrekaresi olan biriyle konuşabilirsiniz ve üç ay içinde kimse binaya girmemiştir. Bence asıl problem bu. Bütün binalar buradaydı Barry, değil mi? Yani dışarı çıkıp yeni inşaat yapmak çok daha ucuz ve birkaç yıl evvel çok daha mantıklıydı. Dışarı çıkıp milyon metrekarelik binalar inşa etmeniz gerekiyor. Bütün moda buydu. Beşerler bunları düşük sermaye oranlarıyla satın alıyordu ve bence bu kıymetli ölçüde azaldı.
Barry Oxford: Yanlışsız, gerçek. Bu noktada spesifik geliştirme yapmakla ilgilenmemenizin nedenlerinden biri de bu mu?
Jeff Witherell: Evet, yani kiracıların karar vermelerinin daha uzun sürdüğünü gördük. Nihayetinde karar veriyorlar, lakin bir yavaşlama var, bu nedenle dışarı çıkıp piyasaya spesifik eserler sunmayacağız. Bunun makul bir hareket olduğunu düşünmüyorum.
Operatör: [Bir sonraki soru JMP Securities’den Mitch Germain’den geliyor. Lütfen devam edin.
Mitch Germain: Sorumu kabul ettiğiniz için teşekkürler. Jim, bahsettiğin mukavele yenilemeleri piyasada mı yoksa üzerinde anlaşılan bir düzeyde mi?
Jim Connolly: Üzerinde anlaşılan düzeyde.
Mitch Germain: Yani bu zati kira kontratlarında yer alıyor, bilirsiniz, imzalanırken önerdiğiniz şey bu mu?
Jim Connolly: Gerçek. Bize miras kalan kira mukavelelerinde bunu ekseriyetle kira mukaveleleri olmadan yapmıyoruz.
Mitch Germain: Tamam. Bu çok yardımcı oldu. Ve sonra Anthony, sanırım AIG Kredisi’nden bahsettin. Belirli ki şu anda sırada o var. Bunun bir kısmını takas edeceksiniz. Takasların ceza almadan ödeme esnekliğine sahip olduğunu varsayıyorum. Bunu bu formda mi yapılandırıyorsunuz?
Anthony Saladino: Evet. Muhakkak varlık satışlarını gerçekleştirmeye devam ettiğimiz ve ödenmemiş borcu daha fazla ödemeye çalıştığımız ölçüde esnekliği korumak için nominal meblağ boyunca çoklu bir yapıya sahip olacağız.
Mitch Germain: Tamam, lakin 2024’ü düşündüğümüzde, borcun bileşiminin AIG’den hatta değişmesi nedeniyle oranlarda biraz daha yüksek bir itme yaşayacağımız açık. Bu halde mi düşünmek gerekiyor?
Anthony Saladino: O denli.
Mitch Germain: Tamam. Şahane. Teşekkürler çocuklar. Âlâ çeyrekler.
Teşekkürler, Mitch.
Operatör: Bir sonraki soru JPMorgan (NYSE:JPM)’dan Mike Mueller’den geliyor. Lütfen devam edin.
Mike Mueller: Evet, merhaba. Sanırım geliştirmelerle, yap-satlarla ilgili olarak, sermaye piyasalarının art planı göz önüne alındığında, klasik olarak spesifik olarak ne taahhüt edeceğinizi göz önüne alarak ve tüm bunları bir bağlama oturtarak getiri ihtiyaçları hakkında biraz konuşabilir misiniz?
Jeff Witherell: Evet. Bence epeyce kolay. Demek istediğim, yüksek tek haneli sayılara ulaşıyoruz ve bence bu, bilirsiniz, şayet yüksek tek haneli, 8 yahut 9’a ulaşabilirsek, bilirsiniz, tahakkuk ettirici olur. Yani bu biçimde ölçülebilir. Bilmiyorum, daha fazla renk isterseniz, ne olacağını bilmiyorum, fakat epey kolay.
Mike Mueller: Tamam. Anladım. Ve sonra sanırım, satın almalar bu noktada epey sivilceli, demek istediğim, önümüzdeki birkaç çeyrekte elden çıkarmalar hakkında nasıl düşünmeliyiz? Dördüncü çeyrekte bir şeyler planladığınızı biliyorum, lakin satın alma tarafında bir şey görmeseniz bile, elden çıkarma cephesinde hala biraz faal olacağınızı düşünüyor musunuz?
Jeff Witherell: Aşikâr bir ölçüde. Yani, tekrar ediyorum, sanırım bu bahis hakkında çok konuştuk ve şunu tekrar vurgulamaktan memnunluk duyuyoruz, bilirsiniz, Chicago kusursuz bir sahip-kullanıcı binasıydı, değil mi? Hudutlu park yeri, hudutlu rıhtım vardı, bu da onu satmak için çok mantıklıydı. Ve mal sahibi kullanıcı, sermaye oranına bakmaz, tahminen de önümüzdeki 20 yıla bakar. Yani ister 10 milyon dolar ister 14 milyon dolar ödesinler, o binayı ve pozisyonu istiyorlarsa birtakım beşerler için bunun nitekim kıymetli olduğunu sanmıyorum. New Jersey de bizim için misal bir oyun. Belirlediğimiz birkaç mülk daha var. Stratejimizin bir kesimi da New Jersey’den satış yapmaktı. Orada bir binamız var. Milwaukee’de de belirttiğimiz üzere muhtemelen satacağımız bir binamız var. Yani ölçek kazanmayacağız, bir pazarda yer almayacağız. Stratejimiz, mülklerimizin %70’ini kendi bünyemizde yönetmeye çalışmak. Bu vakit içinde artmaya devam edecek. Ve bence önümüzdeki birkaç yılın ortamında, bence gayrimenkul operatörleri, bu stratejinin sonuçlarını vereceğimizi göreceksiniz.
Mike Mueller: Anladım. Tamam, teşekkür ederim.
Jeff Witherell: Teşekkür ederim.
Operatör: Bir sonraki soru Truist’ten Anthony Hau’dan gelecek. Lütfen devam edin.
Anthony Hau: Hey, Anthony, takasla ilgili bir sorum var. Bunlar için ne kadarlık bir oran beklemeliyiz?
Anthony Saladino: Sanırım yaklaşık 6,5’lik bir oranla geleceğiz.
Anthony Hau: Tamam. İzleme listenizde son altı ayda bir değişiklik oldu mu? Ve berbat borç rezervlerinin dolum öncesi düzeye geri dönmesini bekliyor musunuz?
Anthony Saladino: İzleme listemizde, Jim de bunu teyit edebilir, kıymetli bir değişiklik olmadı. Biri girdi, biri çıktı. Yalnızca bir avuç kiracı var ve kuşkulu alacaklar açısından, biliyorsunuz, COVID öncesi, sırasında ve sonrasında çok az ziyan yazdık. Berbat borçlarla ilgili olarak çalışma oranında kıymetli bir artış beklemiyoruz.
Anthony Hau: Teşekkür ederim.
Jim Connolly: Teşekkür ederim.
Operatör: Şu anda diğer soru yok üzere görünüyor. Artık kapanış konuşması için kelamı Sayın Witherell’e bırakıyorum.
Jeff Witherell: Bu sabah bize katıldığınız için hepinize teşekkür ederim. Her zamanki üzere sorularınız için hazırız ve gelecek çeyrekte görüşmek üzere. Çok teşekkür ederiz.
Operatör: Konferans şu anda sona ermiştir. Katılımınız için teşekkür ederiz. Artık çizginizi kapatabilirsiniz.
Bu makale yapay zekanın dayanağıyla oluşturulmuş, çevrilmiş ve bir editör tarafından incelenmiştir. Daha fazla bilgi için Kaide ve Şartlar kısmımıza bakın.