Ortak çalışma alanı devi WeWork’ün mali dertleri, global ofis piyasasının geleceğine ait tasaları artırırken, artan boş durumlar önümüzdeki yıl büyük ipotekleri tekrar finanse etmeyi planlayan yatırımcılar için şimdiden tasa yaratıyor. Çarşamba günü, bir vakitler 47 milyar dolar bedel biçilen New York merkezli çalışma alanı sağlayıcısının önümüzdeki hafta iflas müracaatında bulunabileceğine dair raporlar ortaya çıktı.
Japon SoftBank (TYO:9984) tarafından desteklenen WeWork, büyük mülkler üzerinde uzun kiralamalar imzalayarak ve alanları daha esnek, daha kısa vadeli mutabakatlarla daha küçük işletmelere kiralayarak ofis pazarını dönüştürmeyi amaçlıyordu. Fakat pandemi, başka konut sahipleri üzere şirketin de müşterileri ofise dönmeye ikna etmesini zorlaştırdı ve bu da kesime olan itimadı zayıflattı.
Sekiz dal yöneticisi, yatırımcı, kredi veren ve analiste nazaran, global ofis boşluklarının artması ve New York ve Londra üzere büyük kentlerdeki kira beklentilerini olumsuz etkilemesi bekleniyor. Değerli ölçüde borç almış olan birtakım emlak yatırımcıları, artan borç maliyetlerini karşılamak için kâfi kira geliri elde etmekte zorlanabilir.
Moody’s (NYSE:MCO) Analytics Ticari Gayrimenkul Bölümü Uygulama Önderi Jeffrey Havsy, “Herhangi bir kiracının kaybı, bilhassa de ofis kiralamalarının nispeten yavaş olduğu bir devirde, ofis binası nakit akışları ve kıymetleri üzerinde olumsuz bir tesir yaratacaktır” dedi. Bu durumun piyasadaki olumsuz havaya katkıda bulunacağını ve bilhassa önümüzdeki 12-18 ay içinde yine finanse edilmesi gereken binalar için finansmanı daha güç hale getireceğini de kelamlarına ekledi.
WeWork sözcüsü, şirketin “yüksek maliyetli ve esnek olmayan kira koşullarını” ele almak için konut sahipleriyle görüşmelerde bulunduğunu ve pozisyonlarının ve pazarlarının birçoklarında varlığını sürdürmek için efor sarf ettiğini belirtti. Bununla birlikte, gayrimenkul hizmetleri firması Jones Lang LaSalle’in EMEA borç ve yapılandırılmış finansman eş lideri Ed Daubeney’e nazaran, 2024 yılında yine finanse edilmesi gereken gayrimenkul kredilerinin sayısı ve hacmi meçhuldür, zira birçok muahede borçlu ve borç veren ortasında özel olarak müzakere edilmektedir.
Analistler, global ticari gayrimenkul kredisi piyasasının yaklaşık 2 trilyon dolar büyüklüğünde olduğunu ve ABD’de bankalar ile alternatif kreditörler ortasında kabaca 50:50, Avrupa’da ise 85:15 oranında bir dağılım olduğunu kestirim ediyor. Birçok uzman, 2024 yılında gayrimenkul yatırımcıları ve kredi verenler için bir hesaplaşma yılı olacağını öngörüyor; zira bugün yine pahalandığında temel kredi şartlarını ihlal edecek varlıkları görmezden gelenler için vakit daralıyor.
Savills’in Eylül ayında yayınladığı bir rapora nazaran, konut, ticari ve tarım yerleri de dahil olmak üzere tüm global gayrimenkullerin bedeli 2022 yılında, 2021 yılına kıyasla %2,8 düşüşle 379,7 trilyon dolar oldu. Gayrimenkul kredilerinin tekrar finanse edilmesi süreci, varlık kıymetlerindeki değişiklikleri izlemek için gerekli olan süreçlerdeki değerli düşüş nedeniyle karmaşık hale geldi. MSCI’nın Avrupa için Sermaye Eğilimleri raporu, üçüncü çeyrek hacimlerinin 2022 düzeylerine nazaran %57 azaldığını gösterdi – 2010’dan bu yana en düşük düzey.
Jefferies’in Eylül ayında yayınladığı bir nota nazaran WeWork, Londra’nın merkezinde yıllık toplam kirası 192 milyon pound (234 milyon dolar) olan 3,25 milyon metrekarelik bir alanı denetim ediyor. WeWork’ün ABD’deki en büyük pazarları, sırasıyla 49 ve 42 yeri işlettiği New York ve Kaliforniya. Kimi dal kaynakları, WeWork’ün en tanınan lokasyonlarından kimilerinin misal kira oranlarıyla rakipler tarafından devralınabileceğini ve böylelikle konut sahipleri için nakit akışı meselelerinin en aza indirilebileceğini öne sürüyor.
Bununla birlikte, Instant Group’un 2023 State of the UK Flex (NASDAQ:FLEX) Market raporuna nazaran, İngiltere’de esnek çalışma alanlarına olan talep hala pandemi öncesi düzeylerin %11 altında. Kredi verenler, WeWork’ün durumunu uyarıcı bir kıssa olarak görebilir ve potansiyel olarak borçluların kredi-değer oranını düşürmek için mülklerine daha fazla öz sermaye enjekte etmelerini gerektirebilir.
BNP Paribas (EPA:BNPP) (OTC:BNPQY) Real Estate’e nazaran, Londra’daki ofis boşlukları son 30 yılın en yüksek düzeyine ulaştı ve Londra’nın merkez ofislerindeki ortalama kira mühletleri on yıl evvelki 11,6 yıldan altı yıla düştü. İngiliz emlak şirketi Helical, kısa vadeli bir lisans düzenlemesiyle ödeyemediği kirayı telafi ettikten sonra, WeWork’e kiralanan Londra’daki bir mülkteki alan için “sonraki adımlar” üzerinde çalıştığını belirtti.
M&G Real Estate’te gayrimenkul stratejisi lideri olan Jose Pellicer şu yorumda bulundu: “Küresel olarak gayrimenkul yatırım piyasasında büyük bir dönüm noktasındayız. Son 20 yıldır gayrimenkul getirileri finansman maliyetlerinden daha yüksek. Lakin 2020’lerde gayrimenkul getirisinin çok daha büyük bir yüzdesinin büyümeden gelmesi gerekecek.”
Reuters bu makaleye katkıda bulunmuştur.
Bu makale yapay zekanın dayanağıyla oluşturulmuş, çevrilmiş ve bir editör tarafından incelenmiştir. Daha fazla bilgi için Koşul ve Şartlar kısmımıza bakın.